🏖️ Untervermietung und Ferienwohnung
Kurz erklärt
Ihr Mieter darf einen Teil der Wohnung untervermieten, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Sie dürfen ablehnen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters liegt.
- Sie dürfen die Erlaubnis von einer Mieterhöhung abhängig machen, aber nur, wenn Ihnen die Überlassung nur bei angemessener Erhöhung zumutbar ist (§ 553 Abs. 2 BGB).
- Ferienwohnung: Kurzzeitvermietung an Touristen kann durch Zweckentfremdungsrecht verboten oder genehmigungspflichtig sein. Das ist Landes- oder Kommunalrecht.
Schritt für Schritt
- Antrag prüfenHat der Mieter ein berechtigtes Interesse?
- Untermieter prüfenLiegen wichtige Gründe gegen den Untermieter vor?
- Zuschlag klärenEin angemessener Zuschlag ist nur möglich, wenn Ihnen die Überlassung sonst nicht zumutbar wäre.
- Ferienvermietung klärenFragen Sie Ihre Gemeinde nach Zweckentfremdungsrecht.
Fristen
- Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.
- Zweckentfremdungsverbote und Genehmigungspflichten sind landesabhängig; nicht erhoben.
- Vertragswidrige Untervermietung kann zur Kündigung führen; Einzelheiten nicht im Wortlaut geprüft.
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Gestattung, § 553 BGB
Entsteht für den Mieter nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, kann er die Erlaubnis verlangen. Das gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder die Überlassung dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Ist die Überlassung nur bei einer angemessenen Mieterhöhung zumutbar, kann die Erlaubnis von der Zustimmung des Mieters zu dieser Erhöhung abhängig gemacht werden. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.
Rückgabe bei Dritten, § 546 Abs. 2 BGB
Hat der Mieter die Mietsache einem Dritten überlassen, kann der Vermieter sie nach Beendigung auch von diesem zurückfordern.
Ferienwohnung und Zweckentfremdung
Das Recht, Wohnraum als Ferienwohnung oder kurzzeitig zu vermieten, wird im Wesentlichen durch Landes- und Kommunalrecht (Zweckentfremdungsvorschriften) geregelt. Diese wurden nicht erhoben. Prüfen Sie vor einer Vermietung an Touristen die Regeln Ihres Landes und Ihrer Gemeinde. Mietrecht II sieht Regelungen zur Kurzzeitmiete vor; Regierungsentwurf, nicht geltendes Recht.
Landesrecht (Stichprobe BY/NRW/BE)
Stichprobe, nicht vollständig, Landesrecht weicht ab. Bayern: Art. 1 ZwEWG ermächtigt Gemeinden, durch Satzung (höchstens fünf Jahre Geltung) eine Genehmigungspflicht für die Zweckentfremdung von Wohnraum einzuführen; ob Ihre Gemeinde eine Satzung hat, müssen Sie dort erfragen. Nach der Arbeitshilfe des Bauministeriums liegt eine Zweckentfremdung insbesondere vor bei gewerblicher Nutzung, Touristenvermietung von mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr oder Leerstand über drei Monate (Suchtreffer, nicht im Volltext geprüft). Berlin: Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz verlangt laut Senatsverwaltung grundsätzlich vorherige Genehmigung beim Bezirksamt; die Anpassung an die EU-Verordnung 2024/1028 (Registriernummern für Kurzzeitvermietung; EU-weite Anwendung ab 20. Mai 2026) hat Berlin per Gesetzesänderung umgesetzt, technisch laut Suchtreffer noch in der Testphase. Verlängerung der Verordnung bis 2030 nur aus Sekundärquelle. Nordrhein-Westfalen: Das Wohnraumstärkungsgesetz (seit 1. Juli 2021) erlaubt Gemeinden Regeln zu Wohnungsaufsicht und Kurzzeitvermietung (MHKBD); Einzelheiten nicht im Volltext geprüft.
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