🧾 Steuern bei Vermietung

Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Diese Seite nennt Grundzahlen zu Einkünften, Werbungskosten und Abschreibung.

Steuer Vermietung und Verpachtung § 21 EStG AfA Werbungskosten Abschreibung Anlage V

Kurz erklärt

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie ziehen Ausgaben ab, die mit der Vermietung zusammenhängen (Werbungskosten).

Vermieten Sie günstig, kann der Abzug eingeschränkt sein: Ab 66 Prozent der ortsüblichen Miete gilt die Vermietung als entgeltlich; bei 50 bis unter 66 Prozent ist eine Totalüberschussprognose nötig, unter 50 Prozent wird aufgeteilt.
Das Gebäude schreiben Sie jährlich ab (AfA).

Schritt für Schritt

Einnahmen erfassenNotieren Sie alle Mieten und Nebenkostenzahlungen.
Ausgaben sammelnSammeln Sie Belege für Zinsen, Reparaturen, Verwaltung.
Abschreibung ansetzenErmitteln Sie Anschaffungskosten und Fertigstellungsjahr.
Steuerberatung prüfenKlären Sie Einzelfragen mit Steuerberater oder Lohnsteuerhilfe.

Fristen

66 Prozent

Ab dieser Miethöhe (gemessen an der ortsüblichen Miete) gilt Dauerwohnungsvermietung als entgeltlich§ 21 Abs. 2 EStG

2 Prozent / 3 Prozent

Jährliche Gebäude-AfA: 2 Prozent bei Fertigstellung von 1925 bis 2022, 3 Prozent bei Fertigstellung nach 2022; 2,5 Prozent bei früherer Fertigstellung§ 7 Abs. 4 EStG

5 Prozent

Degressive AfA für neue Wohngebäude bei Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029; auch bei Anschaffung, wenn der obligatorische Vertrag in diesem Zeitfenster geschlossen wird§ 7 Abs. 5a EStG

Achtung – häufige Fehler

Unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete wird der Abzug aufgeteilt (§ 21 Abs. 2 EStG). Bei 50 bis unter 66 Prozent ist nach Verwaltung und Rechtsprechung eine Totalüberschussprognose erforderlich. Bezugsgröße ist nach Verwaltungsauffassung die Warmmiete (nicht im Volltext geprüft).
Erhaltungsaufwand, Anschaffungsnahe Herstellungskosten und Umsatzsteuer wurden hier nicht erhoben.
Steuerliche Details ändern sich; prüfen Sie den aktuellen Gesetzestext.

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Einkünfte, § 21 EStG

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind Einkünfte aus der Vermietung von unbeweglichem Vermögen. Bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung gilt die Vermietung als entgeltlich, wenn das Entgelt mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Bei einem Entgelt unter 50 Prozent erfolgt eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Bei 50 bis unter 66 Prozent ist nach Verwaltung und Rechtsprechung eine Totalüberschussprognose erforderlich. Bezugsgröße ist nach Verwaltungsauffassung die Warmmiete (nicht im Volltext geprüft).

Abschreibung, § 7 EStG

Für Gebäude beträgt die lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG je nach Fertigstellung 2 Prozent (1925 bis 2022), 3 Prozent (nach 2022) oder 2,5 Prozent (vor 1925). Für neue Wohngebäude mit Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 (bei Anschaffung: obligatorischer Vertrag in diesem Zeitfenster) kann nach § 7 Abs. 5a EStG eine degressive Abschreibung von 5 Prozent des jeweiligen Buchwerts angesetzt werden.

Wer ist zuständig

Finanzamt
Steuerberater
Lohnsteuerhilfeverein (eingeschränkter Umfang)

Versicherungen für Vermieter Betriebskostenabrechnung

Kurz gefragt

Worum geht es bei „Steuern bei Vermietung“?

Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Diese Seite nennt Grundzahlen zu Einkünften, Werbungskosten und Abschreibung.

Welche Fristen und Zahlen sind wichtig?

66 Prozent: Ab dieser Miethöhe (gemessen an der ortsüblichen Miete) gilt Dauerwohnungsvermietung als entgeltlich (§ 21 Abs. 2 EStG)
2 Prozent / 3 Prozent: Jährliche Gebäude-AfA: 2 Prozent bei Fertigstellung von 1925 bis 2022, 3 Prozent bei Fertigstellung nach 2022; 2,5 Prozent bei früherer Fertigstellung (§ 7 Abs. 4 EStG)
5 Prozent: Degressive AfA für neue Wohngebäude bei Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029; auch bei Anschaffung, wenn der obligatorische Vertrag in diesem Zeitfenster geschlossen wird (§ 7 Abs. 5a EStG)

Was sollte ich zuerst tun?

Einnahmen erfassen: Notieren Sie alle Mieten und Nebenkostenzahlungen.
Ausgaben sammeln: Sammeln Sie Belege für Zinsen, Reparaturen, Verwaltung.
Abschreibung ansetzen: Ermitteln Sie Anschaffungskosten und Fertigstellungsjahr.

Worauf muss ich achten?

Unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete wird der Abzug aufgeteilt (§ 21 Abs. 2 EStG). Bei 50 bis unter 66 Prozent ist nach Verwaltung und Rechtsprechung eine Totalüberschussprognose erforderlich. Bezugsgröße ist nach Verwaltungsauffassung die Warmmiete (nicht im Volltext geprüft).
Erhaltungsaufwand, Anschaffungsnahe Herstellungskosten und Umsatzsteuer wurden hier nicht erhoben.
Steuerliche Details ändern sich; prüfen Sie den aktuellen Gesetzestext.

Belege

Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet, § 21 EStG, abgerufen 20.09.2026
Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet, § 7 EStG, abgerufen 20.09.2026

Stand

September 2026 · Quellen und Methodik

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