🧮 Betriebskostenabrechnung

Was Sie umlegen dürfen und bis wann die Abrechnung beim Mieter sein muss.

Betriebskosten Nebenkosten Abrechnung 12 Monate Vorauszahlung BetrKV Nachforderung

Kurz erklärt

Betriebskosten dürfen Sie nur umlegen, wenn der Vertrag es vereinbart. Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein.

Versäumen Sie die Frist, können Sie Nachforderungen meist nicht mehr verlangen.
Vorauszahlungen müssen angemessen sein.
Der Mieter kann binnen zwölf Monaten nach Zugang Einwendungen erheben.

Schritt für Schritt

Vertrag prüfenSind Betriebskosten und Verteilerschlüssel vereinbart?
Belege sammelnSammeln Sie Rechnungen und Zählerstände für das Jahr.
Abrechnung erstellenRechnen Sie nachvollziehbar mit Gesamtkosten, Schlüssel und Vorauszahlungen ab.
Frist wahrenSorgen Sie dafür, dass die Abrechnung nachweisbar rechtzeitig beim Mieter ankommt.

Fristen

12 Monate

Mitteilung der Abrechnung nach Ende des Abrechnungszeitraums; danach Nachforderungen ausgeschlossen, außer der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten§ 556 Abs. 3 BGB

12 Monate

Einwendungen des Mieters nach Zugang der Abrechnung§ 556 Abs. 3 BGB

Achtung – häufige Fehler

Nur Kosten aus der Betriebskostenverordnung sind umlagefähig; Verwaltungs- und Instandhaltungskosten nicht.
Die Aufzählung in § 2 BetrKV ist nicht abschließend (Nr. 17 sonstige Betriebskosten, nur wenn vereinbart).
Heizkosten folgen der Heizkostenverordnung; hier nicht vertieft.

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Vereinbarung und Abrechnung, § 556 BGB

Die Parteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung trägt. Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen; die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Mieter hat Einwendungen spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.

Umlagefähige Kosten, § 2 BetrKV

Dazu gehören unter anderem die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, namentlich die Grundsteuer (Nr. 1), Wasserversorgung (Nr. 2), Heizungsbetrieb (Nr. 4a) und die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung und der Sach- und Gebäude-Haftpflichtversicherung, also für Gebäude, Öltank und Aufzug (Nr. 13). Eine allgemeine Haftpflichtversicherung ist nicht umlagefähig.

Wer ist zuständig

Haus & Grund
Hausverwaltung
Amtsgericht (bei Streit)

Energie, CO2-Kosten und Heizung Versicherungen für Vermieter

Kurz gefragt

Worum geht es bei „Betriebskostenabrechnung“?

Was Sie umlegen dürfen und bis wann die Abrechnung beim Mieter sein muss.

Welche Fristen und Zahlen sind wichtig?

12 Monate: Mitteilung der Abrechnung nach Ende des Abrechnungszeitraums; danach Nachforderungen ausgeschlossen, außer der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB)
12 Monate: Einwendungen des Mieters nach Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB)

Was sollte ich zuerst tun?

Vertrag prüfen: Sind Betriebskosten und Verteilerschlüssel vereinbart?
Belege sammeln: Sammeln Sie Rechnungen und Zählerstände für das Jahr.
Abrechnung erstellen: Rechnen Sie nachvollziehbar mit Gesamtkosten, Schlüssel und Vorauszahlungen ab.

Worauf muss ich achten?

Nur Kosten aus der Betriebskostenverordnung sind umlagefähig; Verwaltungs- und Instandhaltungskosten nicht.
Die Aufzählung in § 2 BetrKV ist nicht abschließend (Nr. 17 sonstige Betriebskosten, nur wenn vereinbart).
Heizkosten folgen der Heizkostenverordnung; hier nicht vertieft.

Belege

Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet, § 556 BGB, abgerufen 20.09.2026
Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet, § 2 BetrKV, abgerufen 20.09.2026

Stand

September 2026 · Quellen und Methodik

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