📏 Miethöhe und Mietpreisbremse
Kurz erklärt
In manchen Gebieten darf die Miete bei neuem Vertrag höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Welche Gebiete das sind, bestimmt Ihr Bundesland per Verordnung.
- Prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde in der Verordnung steht.
- Es gibt Ausnahmen, zum Beispiel höhere Vormiete, Neubau nach dem 1. Oktober 2014 oder umfassende Modernisierung.
- Berufen Sie sich auf eine Ausnahme, müssen Sie den Mieter vor Vertragsabgabe darüber informieren.
Schritt für Schritt
- Gebiet prüfenPrüfen Sie die Verordnung Ihres Landes für Ihre Gemeinde.
- Vergleichsmiete ermittelnNutzen Sie Mietspiegel oder andere zulässige Quellen.
- Ausnahme prüfenKlären Sie, ob Vormiete, Neubau oder Modernisierung greifen.
- Mieter informierenTeilen Sie eine Ausnahme vor Vertragsabgabe in Textform mit.
Fristen
- Wer keine Auskunft zu Vormiete, Modernisierung oder Neubau erteilt, kann sich nicht auf die höhere Miete berufen (§ 556g Abs. 1a BGB).
- Welche Gemeinden erfasst sind, ist landesabhängig und hier nicht erhoben.
- Mietrecht II (Regierungsentwurf) ist noch nicht geltendes Recht.
- Die Rüge ist zeitlich unbegrenzt; bei Rüge binnen 30 Monaten nach Mietbeginn droht die Rückzahlung auch früher gezahlter Mehrmiete (§ 556g Abs. 2 BGB).
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Grundregel, § 556d BGB
Bei Mietbeginn in einem durch Landesverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Die Verordnung muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten und ist zu begründen.
Ausnahmen, §§ 556e, 556f BGB
Sie dürfen die Vormiete verlangen, wenn diese höher ist; nicht berücksichtigt werden Mietminderungen und Erhöhungen, die innerhalb des letzten Jahres vor Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden (§ 556e Abs. 1). Haben Sie innerhalb von drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert, darf die Miete um den nach § 559 zulässigen Betrag über der Grenze liegen (§ 556e Abs. 2). § 556d gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f).
Auskunft und Rückforderung, § 556g BGB
Sie müssen vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters unaufgefordert Auskunft über die Ausnahmetatbestände geben; sonst können Sie sich nicht auf § 556e oder § 556f berufen. Die Rüge des Mieters ist zeitlich unbegrenzt (Abs. 2). Rügt er binnen 30 Monaten nach Mietbeginn und besteht das Mietverhältnis noch, kann er auch früher zu viel gezahlte Miete zurückverlangen; sonst nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete. Das Vermieterrisiko ist damit größer. Auskünfte erfolgen in Textform.
Landesrecht (Stichprobe BY/NRW/BE)
Stichprobe, nicht vollständig, Landesrecht weicht ab. Bayern: Die Mieterschutzverordnung in der Neufassung gilt ab 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029 (BayMBl. 2025 Nr. 558) und erfasst laut Staatsregierung 285 statt 208 Städte und Gemeinden; dort gelten die Mietpreisbremse (10 Prozent über der Vergleichsmiete) und eine Kappungsgrenze von 15 statt 20 Prozent. Ob jede Gemeinde alle Regelungen hat, wurde nicht im Volltext geprüft; die Gemeindeliste ist maßgeblich. Nordrhein-Westfalen: Die Mieterschutzverordnung NRW gilt seit 1. März 2025 in 57 Kommunen (vorher 18); Mietpreisbremse bis 31. Dezember 2029, abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent bis 28. Februar 2030 (Landesministerium MHKBD). Berlin: Das ganze Stadtgebiet ist ab 1. Januar 2026 bis 31. Dezember 2029 als Gebiet mit Mietpreisbegrenzung bestimmt (Pressemitteilung des Senats). Zur Berliner Kappungsgrenzenverordnung (in Kraft seit 11. Mai 2023) wurde der Prozentsatz nicht im Volltext geprüft. Prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde in der Verordnung steht.
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