📊 Indexmiete, Staffelmiete und Modernisierung
Kurz erklärt
Neben der Vergleichsmiete gibt es drei Wege:
- Indexmiete: Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex. Das muss schriftlich vereinbart sein. Die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
- Staffelmiete: Feste Erhöhungen zu festen Terminen, jeweils in Euro. Jede Stufe gilt mindestens ein Jahr.
- Modernisierung: Sie dürfen jährlich 8 Prozent der Kosten umlegen. Kappung: 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren.
Modernisierungen kündigen Sie mindestens drei Monate vor Beginn in Textform an.
Schritt für Schritt
- Vereinbarung prüfenSteht Index oder Staffel schriftlich im Vertrag?
- Modernisierung ankündigenKündigen Sie spätestens drei Monate vorher in Textform an.
- Kosten abgrenzenZiehen Sie Instandhaltungsanteile ab.
- Grenzen rechnenPrüfen Sie Kappung in sechs Jahren und Härtefälle.
Fristen
- Bei Indexmiete gilt die geänderte Miete ab Beginn des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung.
- Bei Staffelmiete sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB).
- Für den Heizungstausch gilt statt § 559 die Sonderregel des § 559e BGB: Erhöhung 10 Prozent der Kosten abzüglich Drittmittel für Maßnahmen nach § 555b Nr. 1a, höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in sechs Jahren; pauschaler Erhaltungsabzug 15 Prozent.
- Mietrecht II sieht Änderungen bei Indexmiete und Modernisierung vor; Regierungsentwurf, nicht geltendes Recht.
- Bei Indexmiete ist neben § 558 auch § 559 ausgeschlossen, soweit Sie die Maßnahmen zu vertreten haben (§ 557b Abs. 2 BGB).
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Indexmiete, § 557b BGB
Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Die Miete muss, von bestimmten Erhöhungen abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Änderung ist in Textform zu erklären und die eingetretene Indexänderung sowie der neue Mietbetrag anzugeben; sie wirkt zum Beginn des übernächsten Monats nach Zugang. Erhöhungen nach § 558 sind ausgeschlossen; Erhöhungen nach § 559 ebenfalls, soweit der Vermieter die Maßnahmen zu vertreten hat (Abs. 2).
Staffelmiete, § 557a BGB
Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; jede Stufe bleibt mindestens ein Jahr unverändert. Ein Kündigungsverzicht des Mieters ist höchstens für vier Jahre seit Vertragsschluss zulässig. Die §§ 556d bis 556g gelten für jede Stufe gesondert. Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b sind ausgeschlossen (Abs. 2).
Modernisierung, §§ 555c, 559 BGB
Sie können die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Die Erhöhung darf innerhalb von sechs Jahren 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen; bei einer Miete unter 7 Euro je Quadratmeter 2 Euro. Instandhaltungskosten sind abzuziehen. Bei unzumutbarer Härte entfällt die Erhöhung, außer die Wohnung wurde nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt.
Heizungstausch, § 559e BGB
Für Maßnahmen nach § 555b Nr. 1a (Heizungstausch) gilt § 559e statt § 559: Die Jahresmiete kann um 10 Prozent der aufgewendeten Kosten abzüglich Drittmittel erhöht werden, höchstens um 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren. Ein pauschaler Erhaltungsabzug von 15 Prozent ist anzusetzen.
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