🗝️ Vermietung durch Eigentümer
Kurz erklärt
Vermieter dürfen als Kaution höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten verlangen. Mieter dürfen sie in drei Raten zahlen. Sie müssen die Kaution getrennt von Ihrem Vermögen anlegen.
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (Mietpreisbremse). Ob Ihr Gebiet dazugehört, bestimmt das Land durch Verordnung. Sie endet spätestens Ende 2029.
Kündigen dürfen Sie nur mit einem berechtigten Interesse, zum Beispiel Eigenbedarf. Der Grund muss im Kündigungsschreiben stehen.
Schritt für Schritt
- Vertrag sauber gestaltenPrüfen Sie Kaution, Miete und Betriebskosten .
- Gebiet prüfenFragen Sie nach, ob Ihr Gebiet unter die Mietpreisbremse fällt (Verordnung Ihres Landes).
- Kaution anlegenLegen Sie die Kaution getrennt bei einer Bank an.
- Kündigung begründenGeben Sie den Kündigungsgrund im Schreiben an und holen Sie Rat ein.
Fristen
- Das Mietrecht ist streng zugunsten der Mieter; Fehler machen Kündigungen unwirksam.
- Ob ein Gebiet angespannt ist, bestimmt das Land (landesabhängig).
- Eine Kündigung nur zur Mieterhöhung ist unzulässig (§ 573 BGB).
- Steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen: hier nicht behandelt; fragen Sie das Finanzamt oder einen Steuerberater.
- In Bayern, Nordrhein-Westfalen und Berlin bestehen Verordnungen nach § 556d Abs. 2 und § 577a Abs. 2 BGB; Gebiete und Laufzeiten aktuell nicht geprüft (Berlin: nicht im Volltext geprüft).
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Kaution
§ 551 BGB: Höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete, Betriebskosten nicht mitgerechnet. Der Mieter ist zu drei gleichen Monatsraten berechtigt; die erste bei Beginn des Mietverhältnisses. Der Vermieter hat die Kaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz getrennt von seinem Vermögen anzulegen; die Erträge stehen dem Mieter zu.
Mietpreisbremse
§ 556d BGB: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Die Landesregierungen bestimmen die Gebiete durch Rechtsverordnung; die Verordnung muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Ausnahmen (Neubau, umfassende Modernisierung, Vormiete) stehen in den §§ 556e und 556f BGB, hier nicht behandelt.
Kündigung durch den Vermieter
§ 573 BGB: Berechtigtes Interesse nötig; als Beispiele nennt das Gesetz erhebliche Pflichtverletzung, Eigenbedarf für sich, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts und Verhinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Die Gründe sind im Kündigungsschreiben anzugeben. § 577a BGB: Wird vermieteter Wohnraum in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, kann sich der Erwerber erst nach drei Jahren auf berechtigtes Interesse nach Eigenbedarf berufen; Landesregierungen können bei gefährdeter Wohnraumversorgung bis zu zehn Jahre bestimmen.
Landesverordnungen (BY / NRW / BE)
In allen drei Ländern bestehen Verordnungen nach § 556d Abs. 2 BGB (Mietpreisbremse) und § 577a Abs. 2 BGB (verlängerte Kündigungssperre). Gebiete und Laufzeiten wurden aktuell nicht geprüft (Berlin: nicht im Volltext geprüft).
Weitere Themen
Siehe Wegweiser Mieter (Mieterhöhung, Nebenkosten, Mängel). Vertiefungen zu Steuer und Erhaltungssatzungen sind nicht geprüft.
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