🧾 Grundsteuer
Kurz erklärt
Die Grundsteuer zahlen Eigentümer meist an die Gemeinde; in Berlin erlässt das Finanzamt Mess- und Grundsteuerbescheid. Sie wird seit dem 1. Januar 2025 nach neuen Werten berechnet.
Formel im Bundesmodell (NRW, Berlin): Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz. Bayern (Flächenmodell) rechnet ohne Grundsteuerwert: Fläche mal Äquivalenzzahl, mal Messzahl (100 %, Wohnflächen 70 %), mal Hebesatz.
Fünf Länder haben eigene Modelle (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen). Die anderen nutzen das Bundesmodell, teils mit eigenen Messzahlen. Der Hebesatz ist von Gemeinde zu Gemeinde verschieden; in Berlin setzt ihn das Abgeordnetenhaus (ab 01.01.2025 470 statt 810 Prozent).
Die Steuer ist in vier Raten fällig: 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.
Schritt für Schritt
- Bescheid prüfenPrüfen Sie Grundsteuerwert, Messbetrag und Hebesatz auf dem Bescheid.
- Einspruch erwägenLassen Sie prüfen, ob ein Einspruch sinnvoll ist. Frist: 1 Monat nach Bekanntgabe; Wertfragen nur beim Finanzamt.
- Zahlung einrichtenZahlen Sie zu den Fälligkeitsterminen oder beantragen Sie Jahreszahlung.
- Vermieter: umlegenDie Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten; prüfen Sie den Mietvertrag.
Fristen
- Berechnung, Hebesatz und Zuständigkeit sind landesabhängig (BY/NRW/BE): Berlin Finanzamt und Abgeordnetenhaus, NRW und Bayern Gemeinde.
- Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke: Bayern wendet sie nicht an (kein Hebesatz C, Art. 5 BayGrStG); in Berlin entscheidet das Land, nicht die Gemeinde; in NRW möglich (§ 25 Abs. 5 GrStG).
- Einspruch (Berlin, Finanzamt): 1 Monat nach Bekanntgabe (§§ 347, 355 AO); Post im Inland: Bekanntgabe am 4. Tag nach Aufgabe (§ 122 Abs. 2 Nr. 1 AO). Für Gemeindebescheide gilt diese 4-Tage-Regel nur über die KAG-Verweisung.
- Einwendungen gegen Grundsteuerwert oder Messbetrag gehen nur gegen den Grundlagenbescheid des Finanzamts, nicht gegen den Gemeindebescheid (§ 351 Abs. 2 AO). Gegen den Gemeindebescheid: NRW Widerspruch bei der Gemeinde (§§ 68 ff., 70 VwGO, 1 Monat); Bayern Widerspruch nur fakultativ (Art. 15 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 AGVwGO), Klage direkt möglich.
- NRW: seit 01.01.2025 differenzierte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke (Landesgesetz 04.07.2024; Nichtwohn-Hebesatz nicht niedriger). Das VG Gelsenkirchen (04.12.2025, u. a. 5 K 2074/25) und das VG Düsseldorf (10.03.2026, 5 K 7062/25) erklärten Satzungen für nichtig; Berufungen vor dem OVG Münster offen. Bayern und Berlin: keine Splittung.
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Berechnung
Nach dem Bundesfinanzministerium (FAQ) gilt die neue Grundsteuer ab 1. Januar 2025. Formel im Bundesmodell (NRW, Berlin): Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz. Die Steuermesszahl wurde von 0,35 Prozent auf etwa 0,031 Prozent für Wohngrundstücke gesenkt. Die Erklärungen bezogen sich auf die Verhältnisse zum 1. Januar 2022; die nächste Hauptfeststellung ist laut FAQ für 2029 vorgesehen (nur Bundesmodell, §§ 221 ff. BewG; Bayern keine turnusmäßige). Änderungsanzeige: Bundesmodell bis 31. Januar des Folgejahres (§ 228 Abs. 2 BewG), Bayern bis 31. März des Folgejahres (Art. 6 Abs. 5, Art. 7 Abs. 2 BayGrStG). Die Reform soll aufkommensneutral sein, einzelne Belastungen verschieben sich.
Landesmodelle
Fünf Länder wenden eigene Modelle an: Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell), Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen (flächenorientierte Modelle, nach Sekundärquellen). Berlin, Bremen, Saarland, Sachsen und ab 2027 Thüringen wenden nach einer Sekundärquelle das Bundesmodell mit eigenen Messzahlen an.
Länder BY / NRW / BE
- Bayern: Flächenmodell ohne Grundsteuerwert. Äquivalenzbeträge: Fläche mal Äquivalenzzahl (0,04 Euro je m² Grund und Boden, 0,50 Euro je m² Gebäudefläche, Art. 3 BayGrStG), mal Messzahl 100 Prozent, Wohnflächen 70 Prozent (Art. 4), mal Hebesatz. Kein Hebesatz C (Art. 5). Hebesatz und Bescheid: Gemeinde.
- NRW: Bundesmodell, Messzahlen unverändert 0,31 Promille (Wohnen) und 0,34 Promille (Nichtwohn). Gemeinde erlässt den Bescheid; Grundsteuer C nach § 25 Abs. 5 GrStG möglich. Seit 01.01.2025 differenzierte Hebesätze Wohn/Nichtwohn (Landesgesetz 04.07.2024).
- Berlin: Bundesmodell mit Messzahl 0,31 Promille (Wohnen) und 0,45 Promille (Nichtwohn und unbebaut), Landesgesetz vom 19.06.2024. Das Finanzamt erlässt Mess- und Grundsteuerbescheid; den Hebesatz setzt das Abgeordnetenhaus im Haushaltsgesetz, ab 01.01.2025 470 statt 810 Prozent. Grundsteuer C entscheidet das Land.
Fälligkeit
§ 28 GrStG: je zu einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Gemeinden können bei Kleinbeträgen abweichen (Jahresbetrag am 15. August bis 15 Euro; zwei Raten bis 30 Euro). Auf Antrag Zahlung des Jahresbetrags am 1. Juli; Antrag spätestens 30. September des Vorjahres.
Rechtsbehelf
Berlin: Einspruch beim Finanzamt binnen eines Monats nach Bekanntgabe (§§ 347, 355 AO); Post im Inland: Bekanntgabe am vierten Tag nach Aufgabe (§ 122 Abs. 2 Nr. 1 AO, seit 1. Januar 2025). NRW: Widerspruch bei der Gemeinde, ein Monat (§§ 68 ff., 70 VwGO). Bayern: Widerspruch nur fakultativ (Art. 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AGVwGO, kommunales Abgabenrecht), Klage direkt möglich. Die 4-Tage-Regel des § 122 Abs. 2 Nr. 1 AO gilt für Gemeindebescheide nur über die KAG-Verweisung. Einwendungen gegen den Grundsteuerwert oder den Steuermessbetrag sind nur gegen den Grundlagenbescheid des Finanzamts möglich, nicht gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde (§ 351 Abs. 2 AO).
Laufende Verfahren
NRW: Das VG Gelsenkirchen (04.12.2025, u. a. 5 K 2074/25) und das VG Düsseldorf (10.03.2026, 5 K 7062/25) erklärten Hebesatzsatzungen mit differenzierten Sätzen für nichtig; Berufungen beim OVG Münster sind offen. Bayern und Berlin: keine Splittung der Hebesätze.
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