💶 Kaufnebenkosten und Grunderwerbsteuer
Kurz erklärt
Rechnen Sie beim Kauf mit Extrakosten. Die größte ist meist die Grunderwerbsteuer. Ihr Satz ist landesabhängig: der Bundeswert ist 3,5 Prozent, die Länder legen eigene Sätze fest (Stand 2026: 3,5 bis 6,5 Prozent; Bayern 3,5, Berlin 6,0, Nordrhein-Westfalen 6,5).
Dazu kommen Notar und Grundbuch (seit der GNotKG-Erhöhung vom 1. Juni 2025 etwa 1,0 bis 1,5 Prozent Notar plus etwa 0,5 Prozent Grundbuch; auf Notargebühren kommen 19 Prozent Umsatzsteuer) und eventuell eine Maklerprovision.
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses darf der Makler von beiden Seiten nur gleich hohe Provision verlangen.
Schritt für Schritt
- Steuersatz erfragenPrüfen Sie den Satz Ihres Bundeslandes (Tabelle in der Fachansicht) und bestätigen Sie ihn beim Finanzamt.
- Kosten zusammenrechnenKaufpreis plus Steuer, Notar, Grundbuch, Makler und Umbau planen.
- Maklervertrag prüfenEr muss in Textform sein. Lassen Sie sich die Provision nennen.
- Ausnahmen prüfenBei Schenkung oder Erwerb unter nahen Verwandten kann die Steuer entfallen.
Fristen
- Der Steuersatz ist landesabhängig; nicht mit dem Bundeswert rechnen.
- Kein Länder-Freibetrag für Ersterwerb selbstgenutzten Wohneigentums in BY, NRW und BE; die angekündigte Öffnungsklausel (Koalitionsvertrag 2025) war bis September 2026 nicht beschlossen.
- Notar- und Grundbuchkosten: etwa 1,0 bis 1,5 Prozent Notar und etwa 0,5 Prozent Grundbuch, Tabelle B degressiv, plus 19 Prozent USt auf Notargebühren; Größenordnung, fragen Sie den Notar.
- Ein Maklerlohn nur einer Seite kann nur weitergegeben werden, wenn der Auftraggeber mindestens gleich viel zahlt und nachweist, dass er gezahlt hat.
- Die Regeln zur Maklerprovision (§§ 656c, 656d BGB) gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB).
- Der Maklervertrag braucht Textform.
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Grunderwerbsteuer
§ 11 GrEStG: Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert und ist auf volle Euro nach unten abzurunden. Die Länder legen eigene Sätze fest (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG). Geprüfte Länder: Bayern 3,5 Prozent seit 01.01.1997 (Bayern hat nie einen eigenen Satz festgelegt; es gilt der Bundessatz nach § 11 Abs. 1 GrEStG), Berlin 6,0 Prozent seit 01.01.2014, Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent seit 01.01.2015. Zum 1. Juli 2025 änderte sich nur Bremen (5,0 auf 5,5 Prozent). Übrige Länder nach Sekundärquelle (Stand 2026): Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen 5,0 Prozent; Bremen, Hamburg und Sachsen 5,5 Prozent; Hessen und Mecklenburg-Vorpommern 6,0 Prozent; Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein 6,5 Prozent; deren Landesgesetze wurden nicht einzeln geprüft, im Zweifel beim Finanzamt nachfragen. Einen Länder-Freibetrag für den Ersterwerb selbstgenutzten Wohneigentums gibt es in Bayern, Nordrhein-Westfalen und Berlin nicht; eine im Koalitionsvertrag 2025 angekündigte Öffnungsklausel für die Länder war bis September 2026 nicht beschlossen.
Befreiungen (§ 3 GrEStG)
Steuerfrei sind unter anderem: Erwerb bis 2 500 Euro, Erwerb von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden, Übertragungen zwischen Ehegatten und Lebenspartnern, Übertragungen zwischen Personen in gerader Linie (Eltern und Kinder), Grundstückserwerb von Miterben bei der Nachlassteilung. Einzelvoraussetzungen sind im Gesetz nachzulesen.
Maklerprovision
§ 656a BGB: Maklervertrag über Wohnung oder Einfamilienhaus bedarf der Textform. § 656b: §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. § 656c: Lässt sich der Makler von beiden Parteien Maklerlohn versprechen, kann das nur in gleicher Höhe geschehen. § 656d: Beauftragt nur eine Partei den Makler, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung verpflichtet, nur wirksam, wenn die Auftraggeberin mindestens in gleicher Höhe zahlungspflichtig bleibt; der Anspruch wird erst fällig, wenn sie ihre Zahlung nachgewiesen hat.
Notar und Grundbuch
Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bundeseinheitlich. Seit der GNotKG-Erhöhung vom 1. Juni 2025 liegen die Kosten grob bei 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises für den Notar und etwa 0,5 Prozent für das Grundbuch; die Gebühren folgen der degressiven Tabelle B, auf Notargebühren fallen 19 Prozent Umsatzsteuer an. Größenordnung aus Sekundärquellen, das GNotKG wurde nicht selbst ausgewertet.
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