🏦 Baufinanzierung, Widerruf und Kündigung
Kurz erklärt
Ein Darlehen für Haus oder Wohnung ist ein Verbraucherdarlehen. Sie haben grundsätzlich ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Die Frist beginnt erst, wenn die Bank Ihnen alle Pflichtangaben gegeben hat; das Recht erlischt aber spätestens 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss. Wurden Pflichtangaben nachgeholt, gilt eine Frist von einem Monat. Gibt es kein Widerrufsrecht (Ausnahmefälle), haben Sie mindestens 7 Tage Bedenkzeit.
Wenn die Zinsbindung endet, können Sie kündigen, mit einer Frist von einem Monat. Auch nach zehn Jahren können Sie kündigen, mit sechs Monaten Frist.
Bei gebundenem Sollzins dürfen Sie ein Immobiliardarlehen vorzeitig nur zurückzahlen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben (zum Beispiel Verkauf des Hauses). Dann kann die Bank eine angemessene Entschädigung verlangen. Die Deckel von 1 % und 0,5 % gelten nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, nicht für die Baufinanzierung.
Schritt für Schritt
- Angebote vergleichenVergleichen Sie Zins, Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgungen.
- Vertrag in Ruhe prüfenAchten Sie auf Regeln zu Rückzahlung und Kündigung.
- Widerruf beachtenWollen Sie widerrufen, tun Sie es in Textform und fristgerecht.
- Ende der Zinsbindung planenKündigen oder verlängern Sie früh genug. Fragen Sie die Bank nach den Fristen.
Fristen
- Die Widerrufsfrist beginnt bei Darlehen nur nach vollständiger Belehrung (§ 356b BGB). Das Recht erlischt spätestens 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss; einen unbefristeten Widerruf gibt es nicht.
- Kündigen Sie nach Absatz 3 nicht, ohne zu zahlen: Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Rückzahlungsbetrag nicht innerhalb von zwei Wochen nach Wirksamwerden gezahlt wird.
- Vorzeitige Rückzahlung bei gebundenem Sollzins ist bei Immobiliardarlehen nur bei berechtigtem Interesse möglich, zum Beispiel beim Verkauf (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB).
- Eine Vorfälligkeitsentschädigung entfällt, wenn der Vertrag nicht die nötigen Angaben enthält (§ 502 Abs. 2).
- Baufinanzierung ist Finanzberatung; lassen Sie sich unabhängig beraten.
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Widerruf
§ 495 Abs. 1 BGB: Bei Verbraucherdarlehensverträgen steht dem Darlehensnehmer ein Widerrufsrecht nach § 355 zu. § 355 Abs. 2: Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage und beginnt mit Vertragsschluss, soweit nichts anderes bestimmt ist. Bei Darlehensverträgen beginnt sie nach § 356b erst nach Erhalt der Pflichtangaben. Nach § 356b Abs. 2 erlischt das Widerrufsrecht spätestens 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss; werden Pflichtangaben nachgeholt, beträgt die Frist einen Monat. Ausnahmen (unter anderem notariell beurkundete Darlehen bei Bestätigung des Notars, Umschuldungen unter Bedingungen) stehen in § 495 Abs. 2 BGB. Nur in diesen Fällen (kein Widerrufsrecht) gilt nach § 495 Abs. 3 eine Bedenkzeit von mindestens 7 Tagen.
Kündigung durch den Darlehensnehmer
§ 489 Abs. 1 BGB bei gebundenem Sollzinssatz: Kündigung mit einer Frist von einem Monat frühestens für den Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet; oder nach Ablauf von zehn Jahren nach vollständigem Empfang unter Einhaltung von sechs Monaten. Absatz 2: Bei veränderlichem Zinssatz jederzeit mit drei Monaten Frist. Absatz 3: Die Kündigung wird unwirksam, wenn nicht innerhalb von zwei Wochen nach Wirksamwerden zurückgezahlt wird.
Vorzeitige Rückzahlung
§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB: Bei einem gebundenen Sollzins ist die vorzeitige Rückzahlung eines Immobiliardarlehens nur bei berechtigtem Interesse des Darlehensnehmers möglich, zum Beispiel beim Verkauf der Immobilie.
Vorfälligkeitsentschädigung
§ 502 BGB: Der Darlehensgeber kann eine angemessene Entschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen, wenn der Darlehensnehmer einen gebundenen Sollzins schuldet. Bei Immobiliardarlehen (Baufinanzierung) gilt nur diese Angemessenheit nach § 502 Abs. 1; der Schaden wird nach der Rechtsprechung des BGH mit der Aktiv-Passiv-Methode berechnet. Die Deckel des § 502 Abs. 3 (höchstens 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags, 0,5 Prozent bei höchstens einem Jahr Restlaufzeit, oder höchstens der Zins bis zum Ende) gelten nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, nicht für die Baufinanzierung. Keine Entschädigung, wenn Rückzahlung aus einer vertraglich verlangten Versicherung erfolgt oder der Vertrag Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung fehlen.
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