Wohnkosten und Mietschulden
Mietschulden entstehen nicht nur bei Menschen im SGB-II-Bezug, sondern auch bei Geringverdienenden, Rentnerinnen und Rentnern oder Menschen mit unregelmäßigem Einkommen, die keine laufenden Sozialleistungen beziehen. Diese Seite behandelt den allgemeinen Ablauf bei Mietrückständen und wie sich eine Wohnungskündigung noch abwenden lässt – unabhängig davon, ob Sie Grundsicherung beziehen oder nicht. Die laufende Übernahme angemessener Unterkunftskosten während des SGB-II-Bezugs behandelt der Wegweiser-Baustein „Arbeitslose“.
- Bei ersten Zahlungsschwierigkeiten aktiv werdenInformieren Sie die Vermieterin oder den Vermieter frühzeitig und schriftlich, statt abzuwarten – das verbessert die Chancen auf eine Ratenzahlungsvereinbarung erheblich.
- Fachstelle für Wohnungssicherung oder Schuldnerberatung einschaltenViele Kommunen haben eigene Fachstellen zur Verhinderung von Wohnungsverlust, die zwischen Mieter und Vermieter vermitteln und Sozialleistungsträger einbinden können.
- Bei Kündigung: Schonfristzahlung prüfenWird wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt, kann die vollständige Nachzahlung der Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam machen.
- Übernahme der Mietschulden durch das Amt beantragenJobcenter oder Sozialamt können die Mietschulden als Darlehen übernehmen, wenn dadurch Wohnungslosigkeit abgewendet wird und die Wohnung angemessen ist.
- Räumungsklage nicht ignorierenAuch wenn eine Einigung mit dem Vermieter unwahrscheinlich erscheint, sollten Fristen im gerichtlichen Verfahren unbedingt eingehalten werden – notfalls mit anwaltlicher oder Beratungshilfe.
- Die Schonfristzahlung heilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausschließlich die fristlose (außerordentliche) Kündigung, nicht eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs – bei „Doppelkündigungen“ bleibt die Wohnung trotz Nachzahlung gefährdet.
- Die Schonfristzahlung wirkt nur einmal innerhalb von zwei Jahren; wer sie bereits genutzt hat, kann sich bei einer erneuten fristlosen Kündigung nicht noch einmal darauf berufen.
- Eine Übernahme von Mietschulden durch Jobcenter oder Sozialamt ist keine Pflichtleistung ohne jede Voraussetzung – sie setzt in der Regel voraus, dass die Wohnung angemessen ist und die Übernahme die Wohnungslosigkeit tatsächlich abwendet.
- Wer bereits einmal auf eigene Faust ein Darlehen aufgenommen hat, um Mietschulden zu tilgen, schließt eine spätere Übernahme durch das Amt dadurch nach der Rechtsprechung nicht grundsätzlich aus – ein Beratungsgespräch klärt den Einzelfall.
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Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist, oder wenn der Rückstand über einen längeren Zeitraum die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht. Häufig wird zusätzlich hilfsweise ordentlich gekündigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), um die Wohnung auch dann zurückzuerhalten, wenn die fristlose Kündigung nachträglich geheilt wird.
Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB)
Wird innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage der vollständige Rückstand beglichen oder eine öffentliche Stelle verpflichtet sich zur Zahlung, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat wiederholt bestätigt, dass dies ausschließlich für die außerordentliche Kündigung gilt und nicht analog auf eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs angewendet werden kann. Die Schonfristzahlung ist zudem gesperrt, wenn der Vermieter innerhalb der letzten zwei Jahre bereits einmal wegen Zahlungsverzugs gekündigt hatte und diese Kündigung durch eine Schonfristzahlung unwirksam wurde.
Schuldenübernahme durch die Grundsicherung
Sowohl im SGB II (§ 22 Abs. 8) als auch im SGB XII (§ 36) können Mietschulden übernommen werden, wenn dies zur Sicherung der Unterkunft gerechtfertigt ist und andernfalls Wohnungslosigkeit droht. Nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts besteht in echten Erstfällen drohender Wohnungslosigkeit bei grundsätzlicher Angemessenheit der Wohnung regelmäßig kein weiter Ermessensspielraum des Trägers, die Übernahme abzulehnen; ein wirtschaftlich unvernünftiges Vorverhalten der leistungsberechtigten Person tritt in diesen Fällen in den Hintergrund.
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