📈 Mieterhöhung und Modernisierung
Kurz erklärt
Der Vermieter darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Vorher muss die Miete 15 Monate unverändert gewesen sein. Innerhalb von drei Jahren darf sie höchstens um 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind es 15 Prozent.
Sie müssen nicht sofort zustimmen. Sie haben Zeit bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Erhalt des Schreibens. Prüfen Sie es in Ruhe.
Bei einer Modernisierung muss der Vermieter die Arbeiten mindestens drei Monate vorher in Textform ankündigen. Danach darf er 8 Prozent der Kosten pro Jahr auf die Miete aufschlagen, aber nur bis zu bestimmten Obergrenzen.
Sie können bei einer Mieterhöhung oder Modernisierungsankündigung unter bestimmten Fristen sonderkündigen.
Schritt für Schritt
- Schreiben prüfenIst der Grund genannt? Wurde die Vergleichsmiete belegt, zum Beispiel durch den Mietspiegel?
- Grenzen nachrechnenPrüfen Sie die 15-Monats-Frist und die 20- oder 15-Prozent-Grenze in drei Jahren.
- Rat holenLassen Sie das Schreiben vom Mieterverein prüfen, bevor die Frist abläuft.
- AntwortenStimmen Sie nur dem berechtigten Teil zu. Antworten Sie schriftlich und fristgerecht.
Fristen
- Die Kappungsgrenze beträgt 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Gebieten 15 Prozent.
- Modernisierungsumlage: 8 Prozent der Kosten pro Jahr; Obergrenzen 3 Euro pro m² in sechs Jahren, 2 Euro bei Ausgangsmiete unter 7 Euro pro m².
- Sonderkündigung nach Mieterhöhung: bis Ende des zweiten Monats nach Zugang (§ 561 BGB).
- Nach Modernisierungsankündigung: Sonderkündigung zum Ablauf des übernächsten Monats, zu erklären bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang folgt (§ 555e Abs. 1 BGB).
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Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, § 558 BGB
Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung geltend gemacht werden. Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöhen; in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Landesregierungen für höchstens fünf Jahre bestimmen, um höchstens 15 Prozent. Abweichungen zulasten des Mieters sind unwirksam (Abs. 6).
Zustimmung und Klage, § 558b BGB
Stimmt der Mieter nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.
Modernisierung, §§ 555c, 555d, 559 BGB
Der Vermieter muss die Maßnahme spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (Art, Umfang, Beginn, Dauer, erwartete Mieterhöhung und künftige Betriebskosten). Er soll auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen. Härtegründe muss der Mieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, in Textform mitteilen. Nach § 559 Abs. 1 kann die jährliche Miete um 8 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöht werden. Nach § 559 Abs. 3a darf die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je m² Wohnfläche steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je m² um höchstens 2 Euro je m². Beim Einbau einer neuen Heizungsanlage (§ 559e-Fälle) gilt zusätzlich eine Sonderkappung von 0,50 Euro je m² in sechs Jahren. Nach § 536 Abs. 1a entfällt die Minderung für drei Monate bei energetischer Modernisierung.
Sonderkündigungsrechte
Nach § 561 BGB kann der Mieter bei einer Erhöhung nach §§ 558 oder 559 bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen; die Erhöhung tritt dann nicht ein. Nach § 555e Abs. 1 BGB kann er außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, zu erklären bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.
Geplante Änderung
Der Regierungsentwurf „Mietrecht II“ sieht laut Bundestag vor, die Grenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierung von 10.000 Euro auf 20.000 Euro anzuheben. Nicht geltendes Recht (Stand September 2026).
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