📊 Miete, Mietpreisbremse und Indexmiete
Kurz erklärt
In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse. Bei einem neuen Vertrag darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Welche Gebiete betroffen sind, bestimmt Ihr Bundesland.
Die Bremse wurde bis Ende 2029 verlängert.
Zahlen Sie mehr als erlaubt, können Sie Geld zurückverlangen. Sie müssen den Verstoß aber gegenüber dem Vermieter rügen. Tun Sie das früh: Wer erst nach 30 Monaten rügt, bekommt nur die Miete ab dem Zugang der Rüge zurück.
Es gibt Ausnahmen, etwa für Neubauten (erste Nutzung nach dem 1. Oktober 2014) oder wenn die Vormiete schon höher war.
Bei einer Indexmiete folgt die Miete den Verbraucherpreisen. Sie darf dann höchstens einmal im Jahr steigen.
Schritt für Schritt
- Gebiet prüfenFragen Sie bei Ihrem Bundesland oder Mieterverein, ob Ihre Gemeinde in der Mietpreisbremse-Verordnung steht.
- Vergleichsmiete ermittelnNutzen Sie den örtlichen Mietspiegel. Rechnen Sie 10 Prozent auf.
- Ausnahmen klärenFragen Sie nach der Vormiete und nach Modernisierung oder Neubau.
- Schriftlich rügenTeilen Sie dem Vermieter mit, dass die Miete zu hoch ist. Bewahren Sie einen Nachweis über den Zugang auf.
Fristen
- Ohne Rüge gibt es keine Rückzahlung (§ 556g BGB).
- Ausnahmen: Vormiete, Modernisierung in den letzten drei Jahren, Neubau (erste Nutzung und Vermietung nach 1. Oktober 2014), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
- Ob Ihr Ort zum angespannten Markt gehört, hängt von der Landesverordnung ab. Diese Liste kann sich ändern.
- Regeln zur Begrenzung der Indexmiete in angespannten Märkten sind nur ein Gesetzentwurf (Mietrecht II), noch nicht Recht.
Vertiefung · Rechtsgrundlagen, Zahlen und Praxis – für Beratung und Fachkräfte
Mietpreisbremse, §§ 556d ff. BGB
Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Die Landesregierungen bestimmen die Gebiete per Rechtsverordnung (§ 556d Abs. 2). Die Verordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten und begründet werden: welche Tatsachen den angespannten Markt belegen und welche Abhilfemaßnahmen die Landesregierung ergreift. Der Bundestag hat die Verlängerung am 26. Juni 2025 beschlossen; zuvor war die Regelung bis 31. Dezember 2025 befristet.
Ausnahmen, §§ 556e und 556f BGB
Eine höhere Vormiete darf weiter verlangt werden, wobei Mietminderungen und Mieterhöhungen im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses unberücksichtigt bleiben. Nach Modernisierungen der letzten drei Jahre ist ein Aufschlag nach § 559 zulässig. § 556d gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
Rückforderung, § 556g BGB
Zu viel gezahlte Miete ist nach Bereicherungsrecht herauszugeben, aber nur, wenn der Mieter den Verstoß gerügt hat. Rügt er mehr als 30 Monate nach Mietbeginn oder erst nach Ende des Mietverhältnisses, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen.
Indexmiete, § 557b BGB
Die Parteien können schriftlich vereinbaren, dass sich die Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung richtet. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Erhöhungen nach § 558 sind ausgeschlossen; Erhöhungen nach §§ 559, 559e sind nur in engen Grenzen möglich. Die Änderung erfordert eine Erklärung in Textform mit Angabe der Indexänderung und der neuen Miete und gilt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang.
Geplante Reform (nicht geltendes Recht)
Der Regierungsentwurf „Mietrecht II“ sieht laut BMJV und Bundestag vor: In angespannten Märkten soll bei Indexmieten der Teil der Preissteigerung über 3 Prozent pro Jahr nur zur Hälfte weitergegeben werden dürfen. Für möblierte Wohnungen sollen Möblierungszuschläge gesondert auszuweisen sein. Erste Lesung im Bundestag am 9. Juli 2026, Stand danach: keine Verabschiedung nachgewiesen.
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