📨 Kündigung durch den Vermieter und Eigenbedarf
Kurz erklärt
Der Vermieter darf einer Mietwohnung nicht einfach so kündigen. Er braucht ein berechtigtes Interesse. Er muss die Kündigung schriftlich schicken und den Grund angeben. Eine Kündigung, nur um die Miete zu erhöhen, ist nicht erlaubt.
Ein Grund ist Eigenbedarf. Das heißt: Er braucht die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige.
Die Kündigungsfrist beträgt für den Vermieter drei Monate. Nach fünf Jahren Mietdauer sind es sechs, nach acht Jahren neun Monate.
Sie können widersprechen, wenn die Kündigung für Sie eine besondere Härte wäre. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses erfolgen.
Ziehen Sie nicht sofort aus. Lassen Sie die Kündigung prüfen.
Schritt für Schritt
- Form und Grund prüfenIst die Kündigung schriftlich? Steht der Grund drin? Ist die Frist eingehalten?
- Widerspruch bedenkenWenn ein Härtegrund vorliegt, widersprechen Sie in Textform und begründen Sie ihn.
- Rat holenGehen Sie schnell zum Mieterverein oder zur Rechtsberatung.
- Nicht vorzeitig ausziehenEin Auszug ist nicht nötig, bevor ein Gericht entschieden hat.
Fristen
- Die Kündigung muss schriftlich sein und begründet werden (§§ 568, 573 Abs. 3 BGB).
- Der Vermieter soll auf Ihr Widerspruchsrecht hinweisen. Fehlt der Hinweis, können Sie noch im ersten Gerichtstermin widersprechen.
- Kündigungsfristen zulasten des Mieters zu verkürzen ist unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB).
- Ob Eigenbedarf wirklich besteht, ist oft streitig. Lassen Sie ihn prüfen.
Vertiefung · Rechtsgrundlagen, Zahlen und Praxis – für Beratung und Fachkräfte
Berechtigtes Interesse, § 573 BGB
Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. Ein berechtigtes Interesse liegt nach Abs. 2 Nr. 2 vor, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden (Abs. 3); später entstandene Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
Form und Frist, §§ 568, 573c BGB
Die Kündigung bedarf der schriftlichen Form. Die Frist des Mieters beträgt drei Monate. Für den Vermieter verlängert sie sich nach fünf und acht Jahren seit Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
Sozialklausel, §§ 574, 574b BGB
Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Der Widerspruch bedarf der Textform und muss spätestens zwei Monate vor der Beendigung erklärt werden. Der Bundesgerichtshof hat die Anforderungen an die Härteprüfung zuletzt präzisiert. Urteil vom 16. April 2025 (VIII ZR 270/22): ein fachärztliches Attest ist nicht zwingend, auch ein anderer medizinisch qualifizierter Behandler kann die Härte belegen (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB). Beschluss vom 28. Oktober 2025 (VIII ZR 17/25): Gerichte dürfen ein Sachverständigengutachten zur Umzugsfähigkeit nicht übergehen (rechtliches Gehör).
Sperrfrist nach Umwandlung, § 577a BGB
Nach Umwandlung in Wohnungseigentum und Verkauf kann sich der Erwerber bei Eigenbedarfskündigung erst nach drei Jahren berufen. Die Länder können die Frist in Gebieten mit Wohnungsknappheit per Verordnung verlängern (bis zu zehn Jahre).
Frage zu Ihrer Lage, die diese Seite nicht beantwortet? Schreiben Sie uns oder nutzen Sie das Kontaktformular – wir sagen Ihnen, welche Stelle zuständig ist und was Sie dort mitnehmen sollten. Kostenlos, ohne Rechtsberatung im Einzelfall.