⏳ Mietschulden und Schonfristzahlung
Kurz erklärt
Der Vermieter darf fristlos kündigen, wenn Sie mit der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine in Verzug sind. Oder wenn sich über mehrere Termine Schulden von zwei Monatsmieten ansammeln.
Es gibt eine Rettung, die Schonfristzahlung. Sie zahlen die ganzen offenen Beträge spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage. Dann wird die fristlose Kündigung unwirksam. Das kann auch das Jobcenter oder das Sozialamt für Sie tun.
Bei Wohnraum ist außerdem ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete nötig (§ 543 Abs. 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Wichtig: Diese Rettung gilt nach gefestigter BGH-Rechtsprechung nicht auch für eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung. Ob der Gesetzentwurf „Mietrecht II“ das ändert, ist noch offen.
Warten Sie nicht. Melden Sie sich sofort beim Jobcenter oder Sozialamt und bei einer Beratungsstelle.
Schritt für Schritt
- Schulden beziffernRechnen Sie aus, was offen ist. Bewahren Sie Zahlungsbelege auf.
- Sofort Hilfe suchenWenden Sie sich an Jobcenter oder Sozialamt. Beantragen Sie die Übernahme der Schulden.
- Nach Klage zahlenWenn eine Räumungsklage kommt, sorgen Sie dafür, dass der gesamte Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung bezahlt ist.
- Beratung nutzenPrüfen Sie mit einem Mieterverein oder einer Schuldnerberatung, ob auch eine ordentliche Kündigung droht.
Fristen
- Die Schonfristzahlung erfasst nach dem Gesetzeswortlaut die fristlose Kündigung. Eine ordentliche Kündigung heilt sie nach gefestigter BGH-Rechtsprechung nicht (BGH 13.10.2021 – VIII ZR 91/20; 2024 – VIII ZR 106/23); nur Teile der Instanzrechtsprechung (LG Berlin) sehen das anders.
- Der Entwurf „Mietrecht II“ will die Schonfristzahlung auf ordentliche Kündigungen ausdehnen; er ist nicht in Kraft.
- Zahlt das Amt, gilt die Schonfrist ebenfalls, wenn der Vermieter „befriedigt“ wird.
- Ohne Zahlung droht Räumungsurteil und Wohnungsverlust. Reagieren Sie früh.
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Fristlose Kündigung, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Nach § 543 Abs. 3 ist eine Abmahnung bei Zahlungsverzug nicht erforderlich.
Wohnraum, § 569 Abs. 3 BGB
Der rückständige Teil der Miete ist nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt (Nr. 1). Nach Nr. 2 wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Die Nr. 2 findet keine Anwendung, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB).
Ordentliche Kündigung
Nach gefestigter BGH-Rechtsprechung heilt die Schonfristzahlung eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nicht (BGH 13.10.2021 – VIII ZR 91/20; 2024 – VIII ZR 106/23). Nur Teile der Instanzrechtsprechung (LG Berlin) weichen ab.
Übernahme durch das Amt, § 22 Abs. 8 SGB II
Schulden können übernommen werden, wenn dies zur Sicherung der Unterkunft oder zur Behebung einer vergleichbaren Notlage gerechtfertigt ist; sie sollen übernommen werden, wenn sonst Wohnungslosigkeit einzutreten droht. Vermögen ist vorrangig einzusetzen; Geldleistungen sollen als Darlehen erbracht werden.
Geplante Änderung
Laut BMJV soll die Schonfristzahlung künftig einmal auch eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückstands abwenden können (Regierungsentwurf „Mietrecht II“, Stand September 2026 nicht verabschiedet).
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