⚖️ Zahlungsverzug und Räumung
Kurz erklärt
Zahlt der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine nicht oder nur zum Teil, dürfen Sie fristlos kündigen. Bei Verzug mit zwei aufeinanderfolgenden Terminen muss der Rückstand mehr als eine Monatsmiete betragen.
- Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand nach Klageeingang innerhalb von zwei Monaten, wird die fristlose Kündigung unwirksam.
- Räumen müssen Sie gerichtlich durchsetzen. Selbst räumen ist verboten.
Schritt für Schritt
- Rückstand berechnenStellen Sie Termine und Beträge zusammen.
- Kündigung begründenGeben Sie den Grund im Schreiben an.
- Schonfrist beachtenBeachten Sie die Zwei-Monats-Frist nach Rechtshängigkeit.
- Klage erhebenLassen Sie eine Räumungsklage anwaltlich prüfen.
Fristen
- Räumung nur mit gerichtlichem Titel; einstweilige Verfügung nur in engen Fällen (§ 940a ZPO).
- Bei Räumungsklage wegen Zahlungsverzug kann eine Sicherungsanordnung Folgen haben.
- Mietrecht II sieht Änderungen bei der Schonfristzahlung vor; Regierungsentwurf, nicht geltendes Recht.
- Schonfrist- und Rechtsfolgenfragen sind komplex; Details wurden nur teilweise im Wortlaut geprüft.
- Kündigung ist ausgeschlossen, wenn Sie vor Zugang befriedigt werden (§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB). Die Schonfristzahlung erfasst Miete und Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1), heilt nach BGH-Rechtsprechung aber nur die fristlose, nicht eine hilfsweise ordentliche Kündigung (nicht im Volltext geprüft).
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Fristlose Kündigung, § 543 BGB
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten. Eine vorherige Abmahnung ist bei Zahlungsverzug nicht erforderlich.
Wohnraum, § 569 BGB
Bei Wohnraum ist im Fall des Verzugs mit zwei aufeinander folgenden Terminen (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchst. a) der Rückstand nur dann nicht unerheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird. Der Kündigungsgrund ist im Schreiben anzugeben. Die Kündigung ist nach § 543 Abs. 2 S. 2 ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor ihrem Zugang befriedigt wird. Die Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 deckt die Miete und die Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1. Nach der Rechtsprechung des BGH heilt eine Schonfristzahlung nur die fristlose, nicht eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung (nicht im Volltext geprüft).
Räumung, § 940a ZPO
Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung ist nur bei verbotener Eigenmacht oder konkreter Gefahr für Leib oder Leben zulässig, gegen Dritte im Besitz bei vollstreckbarem Räumungstitel gegen den Mieter, und bei Zahlungsverzug, wenn der Beklagte einer Sicherungsanordnung nicht nachkommt. Die Anhörung des Gegners vor dem Erlass nach Abs. 4 betrifft nur die Fälle der Absätze 2 und 3.
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