🏢 Wohnungseigentum: Versammlung, Beschluss, Verwalter, Hausgeld
Kurz erklärt
Wer eine Eigentumswohnung besitzt, gehört zur Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter lädt mindestens einmal im Jahr zur Versammlung. Die Einladung soll in Textform sein und in der Regel mindestens drei Wochen vorher kommen.
Beschlüsse gelten nach der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Jeder Eigentümer hat eine Stimme.
Sind Sie mit einem Beschluss nicht einverstanden, müssen Sie innerhalb eines Monats nach dem Beschluss klagen und innerhalb von zwei Monaten begründen. Sonst gilt der Beschluss.
Das Hausgeld zahlen Sie als Vorschuss nach dem Wirtschaftsplan. Nach dem Jahr gibt es die Jahresabrechnung.
Schritt für Schritt
- Einladung lesenPrüfen Sie Tagesordnung und Unterlagen. Gehen Sie hin oder erteilen Sie eine Vollmacht in Textform.
- AbstimmenStimmen Sie über Wirtschaftsplan, Abrechnung und Maßnahmen ab.
- Protokoll prüfenPrüfen Sie die Niederschrift und die Beschluss-Sammlung.
- Anfechtung prüfenRat einholen und Klagefrist von einem Monat beachten.
Fristen
- Wer die Monatsfrist versäumt, kann den Beschluss in der Regel nicht mehr anfechten.
- Bauliche Veränderungen brauchen Beschluss; für bestimmte Zwecke besteht ein Anspruch (§ 20 Abs. 2 WEG).
- Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden; der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach.
- Ein zertifizierter Verwalter kann verlangt werden, wenn er nicht bestellt ist und Ausnahmen nicht greifen (§ 19 WEG).
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Versammlung
§ 24 WEG: Abs. 1: Der Verwalter hat mindestens einmal im Jahr eine Versammlung einzuberufen (unbedingt). Abs. 2: Zusätzlich muss er einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt. Die Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen vorher in Textform erfolgen. Der Verwalter führt den Vorsitz, sofern die Versammlung nichts anderes beschließt. Über Beschlüsse ist eine Niederschrift zu fertigen; es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen.
Beschlüsse und Stimmrecht
§ 25 WEG: Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Vollmachten bedürfen der Textform. Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn Gegenstand ein Rechtsgeschäft mit ihm oder ein Rechtsstreit mit ihm ist (Abs. 4). Ebenfalls nicht stimmberechtigt ist, wer nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist, unabhängig vom Beschlussgegenstand.
Anfechtung
§ 45 WEG: Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach Beschlussfassung begründet werden. Für die Wiedereinsetzung gelten §§ 233 bis 238 ZPO.
Bauliche Veränderungen
§ 20 WEG: Bauliche Veränderungen können beschlossen oder einem Eigentümer durch Beschluss gestattet werden. Ein Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen besteht für Barrierefreiheit, Elektromobilität, Einbruchschutz, schnelles Internet und Steckersolargeräte (Abs. 2). Abs. 4: Grundlegende Umgestaltungen oder unbillige Benachteiligung sind ausgeschlossen.
Verwalter, Wirtschaftsplan, Abrechnung
§ 26 WEG: Abs. 2: Bestellung höchstens fünf Jahre; drei Jahre gelten nur bei der ersten Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum; erneute Bestellung frühestens ein Jahr vor Ablauf; jederzeit abberufbar, Vertrag endet spätestens sechs Monate danach; zwingendes Recht. § 28 WEG: Der Verwalter erstellt jährlich einen Wirtschaftsplan mit Vorschüssen zur Kostentragung und Rücklagen; nach Jahresende folgt die Jahresabrechnung, über Nachschüsse oder Anpassung der Vorschüsse beschließen die Eigentümer; ein Vermögensbericht mit Stand der Rücklagen ist jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen. § 19 WEG: Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören Hausordnung, Erhaltung, Versicherung, angemessene Erhaltungsrücklage, Vorschüsse und die Bestellung eines zertifizierten Verwalters (mit Ausnahmen).
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