🧱 Verbraucherbauvertrag, Abnahme und Mängel
Kurz erklärt
Ein Verbraucherbauvertrag liegt vor, wenn Sie ein neues Gebäude oder einen erheblichen Umbau beauftragen. Er muss in Textform sein.
Der Unternehmer muss Ihnen vorher eine Baubeschreibung geben. Im Vertrag muss stehen, wann fertig gebaut wird oder wie lange der Bau dauert. Sie können den Vertrag 14 Tage widerrufen, außer er wurde notariell beurkundet.
Abschlagszahlungen dürfen zusammen höchstens 90 Prozent der Vergütung betragen. Bei der ersten Zahlung muss der Unternehmer 5 Prozent Sicherheit stellen.
Bei der Abnahme prüfen Sie das Werk. Mängel lassen Sie schriftlich festhalten. Ansprüche wegen Mängeln an einem Bauwerk verjähren nach fünf Jahren ab Abnahme.
Schritt für Schritt
- Baubeschreibung prüfenVergleichen Sie Baubeschreibung und Vertrag. Zweifel gehen zulasten des Unternehmers.
- Widerruf und ZahlungenWiderrufen Sie ggf. innerhalb 14 Tagen. Achten Sie auf Abschlags- und Sicherheitsregeln.
- Abnahme mit ProtokollGehen Sie mit einem Sachverständigen durch das Haus, halten Sie Mängel schriftlich fest.
- Vorbehalt erklärenNehmen Sie ein Werk trotz bekannter Mängel ab, behalten Sie sich Rechte ausdrücklich vor.
Fristen
- Bei notarieller Beurkundung gibt es kein Widerrufsrecht nach § 650l.
- Die Widerrufsfrist beginnt erst mit ordnungsgemäßer Belehrung (Art. 249 § 3 EGBGB, § 356e BGB) und erlischt spätestens 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.
- Nehmen Sie ein Werk mit bekannten Mängeln ab, verlieren Sie Rechte, wenn Sie sie nicht vorbehalten (§ 640 Abs. 3 BGB).
- Der Unternehmer kann eine Frist zur Abnahme setzen; bei Verbrauchern nur wirksam mit Hinweis in Textform auf die Folgen (§ 640 Abs. 2).
- Fehlt im Vertrag eine Angabe zur Bauzeit, gilt die aus der Baubeschreibung.
- Bauaufsicht: keine allgemeine behördliche Schlussabnahme mehr. Die private Abnahme nach § 640 BGB ersetzt keine bauaufsichtliche Prüfung; Anzeigepflichten der Landesbauordnung bleiben (BY/NRW/BE, Berlin: nicht im Volltext geprüft).
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Begriff und Form
§ 650i BGB: Verbraucherbauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen verpflichtet wird. Der Vertrag bedarf der Textform.
Baubeschreibung und Inhalt
§ 650j BGB: Der Unternehmer hat den Verbraucher über die sich aus Art. 249 EGBGB ergebenden Einzelheiten in der dort vorgesehenen Form zu unterrichten, es sei denn, der Verbraucher macht die wesentlichen Planungsvorgaben. § 650k BGB: Die vorvertragliche Baubeschreibung wird Vertragsinhalt, wenn nichts anderes ausdrücklich vereinbart ist; Zweifel bei der Auslegung der geschuldeten Leistung gehen zu Lasten des Unternehmers; der Vertrag muss verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin oder zur Baudauer enthalten, sonst gelten die Angaben der Baubeschreibung.
Widerruf und Zahlung
§ 650l BGB: Widerrufsrecht nach § 355 (14 Tage), es sei denn, der Vertrag wurde notariell beurkundet. Nach § 356e BGB beginnt die Frist erst mit ordnungsgemäßer Belehrung nach Art. 249 § 3 EGBGB und erlischt spätestens 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss. § 650m Abs. 1: Abschlagszahlungen zusammen höchstens 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich Nachträgen. Abs. 2: Bei der ersten Abschlagszahlung ist eine Sicherheit von 5 Prozent der Gesamtvergütung zu leisten; steigt der Vergütungsanspruch um mehr als 10 Prozent, sind weitere 5 Prozent des zusätzlichen Anspruchs bei der nächsten Zahlung zu sichern; Sicherheit kann durch Einbehalt oder Garantie eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden (Abs. 3). Abs. 4: Vereinbarte Sicherheiten zugunsten des Unternehmers sind unwirksam, soweit sie die nächste Abschlagszahlung oder 20 Prozent der Vergütung übersteigen.
Bauüberwachung (Landesrecht BY / NRW / BE)
Bayern: Art. 77, 78 BayBO; die Nutzungsaufnahme ist 2 Wochen vorher anzuzeigen (Art. 78 Abs. 2). NRW: §§ 83, 84 BauO NRW 2018; Baubeginn, Rohbau und Fertigstellung je 1 Woche vorher anzeigen. Berlin: BauO Bln (Berlin: nicht im Volltext geprüft, Zählung nicht verifiziert). Eine allgemeine behördliche Schlussabnahme gibt es nicht mehr; die private Abnahme nach § 640 BGB ersetzt keine bauaufsichtliche Prüfung.
Abnahme, Zustandsfeststellung, Mängel
§ 640 BGB: Der Besteller ist zur Abnahme verpflichtet, wenn das Werk vertragsgemäß hergestellt ist; wegen unwesentlicher Mängel kann sie nicht verweigert werden. Abnahmefiktion, wenn der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist setzt und der Besteller nicht unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert; bei Verbrauchern nur bei Hinweis in Textform auf die Folgen. Kennt der Besteller einen Mangel bei Abnahme, stehen ihm Rechte nach § 634 nur bei Vorbehalt zu. § 650g: Wird die Abnahme wegen Mängeln verweigert, ist auf Verlangen gemeinsam der Zustand festzustellen; die Schlussrechnung gilt als prüffähig, wenn der Besteller nicht innerhalb von 30 Tagen Einwände erhebt. § 634a: Verjährung bei einem Bauwerk fünf Jahre, Beginn mit der Abnahme.
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