🏗️ Bauträger, Ratenplan und Sicherheiten
Kurz erklärt
Ein Bauträger baut und verkauft Ihnen das fertige Haus oder die Wohnung. Ein solcher Vertrag braucht den Notar.
Der Bauträger darf Geld von Ihnen erst nehmen, wenn Bedingungen erfüllt sind. Dazu gehören: Der Vertrag ist wirksam. Eine Vormerkung steht im Grundbuch. Das Grundstück ist von fremden Grundpfandrechten freigestellt. Die Baugenehmigung liegt vor (bei Genehmigungsfreistellung genügt die Bestätigung, dass mit dem Vorhaben begonnen werden darf).
Sie zahlen dann in Raten nach Baufortschritt, nicht auf einmal.
Schritt für Schritt
- Vertrag prüfen lassenLassen Sie den Entwurf durch Notar und unabhängige Beratung prüfen.
- Bedingungen abwartenZahlen Sie erst, wenn der Notar die Bedingungen bestätigt hat.
- Raten nach BaufortschrittVergleichen Sie jede Rechnung mit dem Ratenplan und dem Baustand.
- Bau begleitenEin unabhängiger Bausachverständiger kann den Baufortschritt prüfen.
Fristen
- Zahlen Sie nicht vor Erfüllung der Bedingungen in § 3 Abs. 1 MaBV.
- Die Prozentsätze der Nr. 2 beziehen sich auf die restliche Vertragssumme nach Abzug der ersten Rate, nicht auf die Gesamtsumme. Entfallen Leistungen, werden die Raten anteilig auf die übrigen Raten verteilt. Lassen Sie jede Rate prüfen.
- Für Bauträger gelten viele Regeln des Bauvertragsrechts nicht (§ 650u Abs. 2 BGB), darunter das Widerrufsrecht nach § 650l BGB. Es gilt aber § 650m Abs. 2 BGB: 5 Prozent Fertigstellungssicherheit bei der ersten Abschlagszahlung.
- Bauordnung und Baugenehmigung sind Landesrecht (BayBO, BauO NRW 2018, BauO Bln). Bei Genehmigungsfreistellung (Art. 58 BayBO, § 63 BauO NRW 2018, § 62 BauO Bln) ist die Bestätigung, dass mit dem Vorhaben begonnen werden darf, der Baugenehmigung gleichgestellt (§ 3 Abs. 1 Nr. 4 MaBV). Verfahrensfrei heißt nicht materiell zulässig: Abstandsflächen, Bebauungsplan und Nachbarrecht gelten weiter.
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Bauträgervertrag
§ 650u BGB: Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und zugleich zur Übertragung des Eigentums am Grundstück oder zur Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts verpflichtet. Für die Errichtung gilt Bauvertragsrecht, für die Grundstücksübertragung Kaufrecht. Nach Abs. 2 (abschließend) gelten §§ 648, 648a, 650b bis 650e, 650k Abs. 1, 650l und 650m Abs. 1 nicht. Daher gibt es beim Bauträger kein Widerrufsrecht nach § 650l BGB. Es gilt aber § 650m Abs. 2: Bei der ersten Abschlagszahlung ist eine Sicherheit von 5 Prozent der Vergütung für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel zu leisten.
Sicherheiten nach MaBV
§ 3 Abs. 1 MaBV: Vermögenswerte des Auftraggebers dürfen nur entgegengenommen werden, wenn (1) der Vertrag rechtswirksam ist und erforderliche Genehmigungen vorliegen, bestätigt durch Mitteilung des Notars, (2) eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist, (3) die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten gesichert ist und (4) die Baugenehmigung erteilt ist oder bestätigt wurde, dass mit dem Vorhaben begonnen werden darf.
Landesbauordnungen BY / NRW / BE
- Zuständig: untere Bauaufsichtsbehörden: Bayern Landratsämter und kreisfreie Städte (Art. 53 BayBO); NRW Kreise, kreisfreie und große Städte; Berlin Bezirksbauaufsichtsämter. Die kreisangehörige Gemeinde ist meist nicht zuständig. Normen: BayBO, BauO NRW 2018, BauO Bln.
- Genehmigungsfreistellung: Art. 58 BayBO, § 63 BauO NRW 2018, § 62 BauO Bln; die Bestätigung, dass mit dem Vorhaben begonnen werden darf, steht der Baugenehmigung gleich (§ 3 Abs. 1 Nr. 4 MaBV).
- Geltungsdauer: Bayern 4 Jahre bis Baubeginn, Verlängerung bis 4 Jahre (Art. 69 BayBO, seit 01.01.2025). NRW 3 Jahre, Erlöschen bei Unterbrechung über 1 Jahr, Verlängerung je 1 Jahr (§ 75 BauO NRW 2018). Berlin 2 Jahre bis Baubeginn, 6 Jahre bis Fertigstellung, 3 Verlängerungen je 1 Jahr (§ 73 BauO Bln).
- Abstandsflächen: Bayern Art. 6 BayBO 0,4 H, mindestens 3 m, GE/GI 0,2 H, abweichende Gemeindesatzung möglich. NRW § 6 BauO NRW 2018 0,4 H, mindestens 3 m, Kerngebiet 0,25 H, GE/GI 0,2 H, 16-m-Regel. Berlin § 6 BauO Bln 0,4 H, mindestens 3 m, GE/GI 0,2 H.
- Verfahrensfrei: Art. 57 BayBO, § 62 BauO NRW 2018, § 61 BauO Bln. Gebäude ohne Aufenthaltsraum, WC und Feuerstätte bis 75 m³ (BY/NRW, nicht im Außenbereich); Berlin nur 10 m³ (Sekundärquelle; Berlin: nicht im Volltext geprüft). Garagen und überdachte Stellplätze bis 50 m², mittlere Wandhöhe 3 m (BY/NRW). Verfahrensfrei heißt nicht materiell zulässig: Abstandsflächen, Bebauungsplan und Nachbarrecht gelten weiter.
Ratenplan
§ 3 Abs. 2 MaBV: höchstens sieben Teilbeträge. Nr. 1: 30 Prozent der Vertragssumme (20 Prozent bei Erbbaurecht) nach Beginn der Erdarbeiten. Nr. 2 a bis l: Die folgenden Sätze beziehen sich auf die restliche Vertragssumme (70 Prozent, bei Erbbaurecht 80 Prozent): 40 Prozent nach Rohbaufertigstellung, 8 Prozent für Dachflächen und Dachrinnen, je 3 Prozent für Rohinstallation von Heizung, Sanitär und Elektro, 10 Prozent Fenstereinbau, 6 Prozent Innenputz, 3 Prozent Estrich, 4 Prozent Fliesen, 12 Prozent nach Bezugsfertigkeit, 3 Prozent Fassadenarbeiten und 5 Prozent nach vollständiger Fertigstellung. Die Schlussrate von 5 Prozent der Restsumme entspricht 3,5 Prozent der Gesamtsumme. Fallen einzelne Leistungen nicht an, werden ihre Sätze anteilig auf die übrigen Raten verteilt.
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